Для целей частичного уменьшения риска, присущего переходным сертификатам, были разработаны и выпущены другие вторичные ценные бумаги – облигации, обеспеченные пулом ипотек (или закладных), или ипотечные облигации.
Основа их выпуска – это либо непосредственно пул ипотек, либо пул переходных сертификатов. Выпуск облигаций осуществляется сериями (траншами), обладающими разными правами, суть которых состоит в том, чтобы удовлетворить разные по своим целям группы инвесторов. Например, те из них, кто желает самого быстрого погашения облигаций, приобретают облигации 1-го транша, а те, кто желает постепенной выплаты дохода в зависимости от нужного им срока, покупают облигации последующих серий. Иначе говоря, основное различие между переходными сертификатами и рассматриваемыми облигациями состоит в том, что первые одинаковы для всех своих владельцев, а вторые выпускаются сериями (траншами), которые различаются между собой по правам, предоставленным инвесторам.
Рис. 1. Один из возможных механизмов выпуска ипотечных облигаций.
Порядок погашения облигаций: сначала транш 1, затем транш 2 и так далее. Пока выплачивается процентный доход и основной долг по 1-му траншу, по остальным выплачивается только процентный доход. После погашения 1-го транша процентный доход и основной долг выплачиваются по 2-му траншу, а по остальным – только процентный доход, и так далее.
Разновидностями ипотечных облигаций являются облигации, у которых основная сумма долга может выплачиваться более чем по одному траншу одновременно, или, например, облигации с кумулятивной доходностью, когда по какому-либо траншу не выплачиваются ни проценты, ни основной долг, пока до него не дойдет очередь, и тогда по нему сразу выплачиваются все причитающиеся за годы проценты и номинал.
Распространённый вид ипотечных облигаций – это закладная. Закладная, являясь оборотоспособной ценной бумагой, передаётся путём совершения очередной передаточной надписи.
Требуется лишь последующая государственная регистрация передачи прав. Удобство закладной в том, что она сама может быть предметом залога.
Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:
- коммерческий банк заключает кредитный договор под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных
- ипотечное агентство выпускает закладные у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке
- деньги, полученные от этого размещения, возвращаются кредитору
Уровень доходности по импотечным облигациям зависит от уровня риска не выплат и срока обращения.
Риск не выплат по импотечным облигациям напрямую связан с их обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантии государства предполагает, что импотечные облигации будут менее рискованными, чем корпоративные, но при этом более доходными, чем государственные.
